OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募RE中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家ITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhā中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家ng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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